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190923 Baujahr

Ein "Irrtum" um zwei Jahre kann schon zu viel sein.

 (ots) - Wenn es um das Baujahr einer verkauften Immobilie geht, dann hat die Rechtsprechung wenig Verständnis für Unkorrektheiten. Bereits eine Fehlangabe des Anbieters um zwei Jahre (zu spät) kann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS zu einer Rückabwicklung des Geschäfts führen. (Oberlandesgericht Hamm, Aktenzeichen 22 U 82/16)

Der Fall: Ein Immobilienkäufer hatte für 650.000 Euro ein Einfamilienhaus erworben. Später fand der neue Eigentümer heraus, dass das Objekt nicht - wie angegeben - im Jahre 1997 errichtet worden sei, sondern bereits 1995. Angesichts dieser, seiner Meinung nach gravierenden Täuschung forderte er den sogenannten großen Schadenersatz, das heißt: die komplette Rückabwicklung des Kaufvertrages. Der Verkäufer betrachtete den Vorgang als nicht so gravierend. Eine so geringe Abweichung rechtfertige jedenfalls keinen Rücktritt, argumentierte er.

Das Urteil: Die Pflichtverletzung des Immobilienverkäufers sei "nicht unerheblich" gewesen, stellte ein Zivilsenat des OLG Hamm fest und bezeichnete das Abweichen um zwei Jahre vom tatsächlichen Baujahr als "arglistig". Diese Zeitangabe sei deswegen so wichtig, weil sie den technischen Standard des Gebäudes zum Zeitpunkt des Baus erkennen lasse. Somit handle es sich um eine wesentliche Eigenschaft, die ein nachträgliches Aufkündigen des Vertrages rechtfertige.

190916 Zustimmung

Verwalter stimmte einem Verkauf zu und zog dann wieder zurück.

(ots) - Gelegentlich ist es in der Teilungserklärung vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohneigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten (zum Beispiel des Verwalters) bedarf. Diese Zustimmung kann allerdings, wenn sie denn einmal erteilt wurde, nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ohne weiteres widerrufen werden. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZB 134/17)

Der Fall: An der grundsätzlich erforderlichen Billigung des Verkaufes durch den Verwalter bestand kein Zweifel. Deswegen holte sie der betroffene Eigentümer auch ein, als er vier Objekte veräußern wollte. So weit war alles geklärt, das Grundbuchamt hatte die Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen. Dann allerdings überlegte es sich der Verwalter doch anders und widerrief seine Zustimmung gegenüber dem Notar. Das Grundbuchamt beanstandete daraufhin das Fehlen der Verwalterzustimmung und lehnte es ab, die Eigentumsumschreibung einzutragen. Der komplette Verkauf stand plötzlich auf der Kippe, was der Verkäufer nicht hinnehmen wollte. Deswegen mussten sich nacheinander drei Gerichtsinstanzen mit der Materie befassen.

Das Urteil: Nach Vertragsabschluss, so entschied der Bundesgerichtshof als letzte Instanz, könne die einmal erteilte Verwalterzustimmung nicht mehr widerrufen werden. Denn eine solche Aktion führe dazu, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer einen Vertrag erfüllen müsse, den er gar nicht mehr erfüllen könne. Der Zustimmungspflichtige habe es schließlich in der Hand gehabt, vor seiner Entscheidung die Argumente für und wider einen Verkauf gründlich zu prüfen.

190902 Veräußerungsgewinn

Langjährig genutzte Wohnung vor Verkauf kurzfristig vermietet.

(ots) - Der Gewinn aus der Veräußerung einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung, die vor dem Verkauf lediglich kurzfristig vermietet war, ist nicht steuerpflichtig. So hat es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die zuständige Fachgerichtsbarkeit entschieden. (Finanzgericht Baden-Württemberg, Aktenzeichen 13 K 289/17)

Der Fall: Ein Eigentümer hatte seine Wohnung rund acht Jahre lang durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, danach sieben Monate an Dritte (Mai bis Dezember) vermietet und das Objekt schließlich verkauft. Das Finanzamt machte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von mehr als 44.000 Euro geltend. Damit war der Betroffene nicht einverstanden, denn er habe die Wohnung wie vorgeschrieben im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgehenden Jahren selbst genutzt.

Das Urteil: Die Finanzrichter betrachteten die kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf als unerheblich. Sie bezogen sich auf den Paragrafen 23 des Einkommensteuergesetzes, wonach Grundstücksveräußerungen grundsätzlich einer Steuerpflicht innerhalb der Zehn-Jahres-Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf unterliegen, diese aber nicht gilt, wenn die Räume vom Eigentümer "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Genau das sei hier erfüllt, daran änderten auch die wenigen Monate der Vermietung im Verkaufsjahr nichts. Der Verkäufer musste demnach keinen Veräußerungsgewinn versteuern.

190909 Sturmschäden

Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

 .

(ots) - Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes.

Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.

(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

 

190826 WEG Beschluss

WEG-Versammlung kann Mitglieder nicht zum Tätigwerden zwingen.

(ots) - Ein Beschluss, wonach Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft das Streichen von Fenstern (im Sondereigentum befindlich, aber dem Gemeinschaftseigentum zugehörig) selbst veranlassen müssen, ist nichtig. Für derartige Auftragsvergaben ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Verwaltung zuständig. (Landgericht Dortmund, Aktenzeichen 1 S 109/17)

Der Fall: Eine Eigentümerversammlung war zu der Überzeugung gekommen, dass die Fenster neu gestrichen werden müssten. Sie ließ den Mitgliedern die Wahl, entweder selbst tätig zu werden oder eine Firma damit zu beauftragen. Es ging also in beiden Konstellationen darum, dass die Eigentümer jeweils für sich diese Maßnahme hätten veranlassen müssen. Und das, obwohl es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum (wenn auch über das Sondereigentum zugänglich) handelte. Dieser Beschluss wurde angefochten - mit dem Hinweis, hier werde einzelnen Eigentümern eine Aufgabe übertragen, für die sie gar nicht zuständig seien.

Das Urteil: Eine Verpflichtung zum Selberstreichen komme nach einhelliger Rechtsmeinung nicht in Frage, beschied die zuständige Zivilkammer des Landgerichts. Für ein solches "Auferlegen von Leistungspflichten" gebe es keine gesetzlichen Grundlagen. Aber auch die Beauftragung eines Dritten - also einer Firma - gehöre nicht zu den Aufgaben eines Eigentümers, denn selbst das sei "mit einem nicht unerheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden", unter anderem wegen eines umfangreichen Preis-/Leistungsvergleichs mehrerer Anbieter. Die gesetzliche Pflicht des einzelnen Eigentümers bestehe darin, "die entsprechenden Kosten solcher Maßnahmen anteilig zu tragen", heißt es im Urteil - "ureigenste (...) Aufgabe des Verwalters" hingegen sei es, die nötigen Informationen für das Ob und Wie der erforderlichen Arbeiten so aufzubereiten, dass diese darüber entscheiden können.

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Das Zitat wurde illustriert von dem Ohlstedter Künstler Pieter Kunstreich
www.pikunst.de (Illustration), www.pietreich.artists.de (Landschaftsmalerei)

"Sind eigentlich Deine Wünsche, die Du als Kind hattest, in Erfüllung gegangen?" - "Einer ja. Als mich mein Lehrer an den Haaren zog, wünschte ich mir, ich hätte eine Glatze."

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