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190916 Zustimmung

Verwalter stimmte einem Verkauf zu und zog dann wieder zurück.

(ots) - Gelegentlich ist es in der Teilungserklärung vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohneigentums die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten (zum Beispiel des Verwalters) bedarf. Diese Zustimmung kann allerdings, wenn sie denn einmal erteilt wurde, nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht ohne weiteres widerrufen werden. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZB 134/17)

Der Fall: An der grundsätzlich erforderlichen Billigung des Verkaufes durch den Verwalter bestand kein Zweifel. Deswegen holte sie der betroffene Eigentümer auch ein, als er vier Objekte veräußern wollte. So weit war alles geklärt, das Grundbuchamt hatte die Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen. Dann allerdings überlegte es sich der Verwalter doch anders und widerrief seine Zustimmung gegenüber dem Notar. Das Grundbuchamt beanstandete daraufhin das Fehlen der Verwalterzustimmung und lehnte es ab, die Eigentumsumschreibung einzutragen. Der komplette Verkauf stand plötzlich auf der Kippe, was der Verkäufer nicht hinnehmen wollte. Deswegen mussten sich nacheinander drei Gerichtsinstanzen mit der Materie befassen.

Das Urteil: Nach Vertragsabschluss, so entschied der Bundesgerichtshof als letzte Instanz, könne die einmal erteilte Verwalterzustimmung nicht mehr widerrufen werden. Denn eine solche Aktion führe dazu, dass der Verkäufer gegenüber dem Käufer einen Vertrag erfüllen müsse, den er gar nicht mehr erfüllen könne. Der Zustimmungspflichtige habe es schließlich in der Hand gehabt, vor seiner Entscheidung die Argumente für und wider einen Verkauf gründlich zu prüfen.

190909 Sturmschäden

Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

 .

(ots) - Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes.

Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.

(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

 

190826 WEG Beschluss

WEG-Versammlung kann Mitglieder nicht zum Tätigwerden zwingen.

(ots) - Ein Beschluss, wonach Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft das Streichen von Fenstern (im Sondereigentum befindlich, aber dem Gemeinschaftseigentum zugehörig) selbst veranlassen müssen, ist nichtig. Für derartige Auftragsvergaben ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die Verwaltung zuständig. (Landgericht Dortmund, Aktenzeichen 1 S 109/17)

Der Fall: Eine Eigentümerversammlung war zu der Überzeugung gekommen, dass die Fenster neu gestrichen werden müssten. Sie ließ den Mitgliedern die Wahl, entweder selbst tätig zu werden oder eine Firma damit zu beauftragen. Es ging also in beiden Konstellationen darum, dass die Eigentümer jeweils für sich diese Maßnahme hätten veranlassen müssen. Und das, obwohl es sich bei den Fenstern um Gemeinschaftseigentum (wenn auch über das Sondereigentum zugänglich) handelte. Dieser Beschluss wurde angefochten - mit dem Hinweis, hier werde einzelnen Eigentümern eine Aufgabe übertragen, für die sie gar nicht zuständig seien.

Das Urteil: Eine Verpflichtung zum Selberstreichen komme nach einhelliger Rechtsmeinung nicht in Frage, beschied die zuständige Zivilkammer des Landgerichts. Für ein solches "Auferlegen von Leistungspflichten" gebe es keine gesetzlichen Grundlagen. Aber auch die Beauftragung eines Dritten - also einer Firma - gehöre nicht zu den Aufgaben eines Eigentümers, denn selbst das sei "mit einem nicht unerheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden", unter anderem wegen eines umfangreichen Preis-/Leistungsvergleichs mehrerer Anbieter. Die gesetzliche Pflicht des einzelnen Eigentümers bestehe darin, "die entsprechenden Kosten solcher Maßnahmen anteilig zu tragen", heißt es im Urteil - "ureigenste (...) Aufgabe des Verwalters" hingegen sei es, die nötigen Informationen für das Ob und Wie der erforderlichen Arbeiten so aufzubereiten, dass diese darüber entscheiden können.

190902 Veräußerungsgewinn

Langjährig genutzte Wohnung vor Verkauf kurzfristig vermietet.

(ots) - Der Gewinn aus der Veräußerung einer langjährig selbstgenutzten Eigentumswohnung, die vor dem Verkauf lediglich kurzfristig vermietet war, ist nicht steuerpflichtig. So hat es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS die zuständige Fachgerichtsbarkeit entschieden. (Finanzgericht Baden-Württemberg, Aktenzeichen 13 K 289/17)

Der Fall: Ein Eigentümer hatte seine Wohnung rund acht Jahre lang durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, danach sieben Monate an Dritte (Mai bis Dezember) vermietet und das Objekt schließlich verkauft. Das Finanzamt machte einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von mehr als 44.000 Euro geltend. Damit war der Betroffene nicht einverstanden, denn er habe die Wohnung wie vorgeschrieben im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgehenden Jahren selbst genutzt.

Das Urteil: Die Finanzrichter betrachteten die kurzfristige Vermietung vor dem Verkauf als unerheblich. Sie bezogen sich auf den Paragrafen 23 des Einkommensteuergesetzes, wonach Grundstücksveräußerungen grundsätzlich einer Steuerpflicht innerhalb der Zehn-Jahres-Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf unterliegen, diese aber nicht gilt, wenn die Räume vom Eigentümer "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden". Genau das sei hier erfüllt, daran änderten auch die wenigen Monate der Vermietung im Verkaufsjahr nichts. Der Verkäufer musste demnach keinen Veräußerungsgewinn versteuern.

190819 Abrissverfügung

(ots) - Dass der Erwerber eines Grundstücks eine bereits vom Voreigentümer beantragte und behördlich genehmigte Baugenehmigung übernehmen kann, ist weitgehend bekannt. Weniger bekannt dürfte sein, dass auch das Gegenteil gilt. Liegt für ein bestimmtes Objekt auf dem gekauften Grundstück - hier: ein Wochenendhäuschen mit Schuppen - eine Abrissverfügung vor, dann ist der Erwerber davon ebenfalls daran gebunden. Er muss also das Gebäude abreißen, selbst wenn er das eigentlich gar nicht möchte und von der Verfügung nichts wusste. Solche Anordnungen beziehen sich nämlich nicht auf die Person des jeweiligen Eigentümers, sondern auf das konkrete Vorhaben. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS entschied das die Justiz. Lediglich in einem Punkt hatte der Erwerber Erfolg: Bereits bestehende Zwangsmittelandrohungen, die noch gegen den Voreigentümer gerichtet waren, gehen nicht auf ihn über. Diese müssen ihm noch einmal persönlich übermittelt werden. (Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein, Aktenzeichen 1 MB 12/17)

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Das Zitat wurde illustriert von dem Ohlstedter Künstler Pieter Kunstreich
www.pikunst.de (Illustration), www.pietreich.artists.de (Landschaftsmalerei)

Kommt ein Mann zum Arzt und sagt: "Herr Doktor, wenn ich auf mein Bein drücke, tut es weh, wenn ich auf meine Nase drücke, dann tut sie auch weh und wenn ich auf meinen Bauch drücke, dann tut er ebenfalls weh." Da sagt der Arzt zum Patienten: "Wenn das so ist, dann haben sie sich den Finger gebrochen."

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Di. 17. Sep., 12:00 -
Stiftungsjubiläum - Krimi-Lesung
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Di. 17. Sep., 19:30 -
Klarinetten-Solokonzert in der Villa
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Mi. 18. Sep., 19:00 -
JEFF BECK – 2016 - Konzertfilm
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Mi. 18. Sep., 19:30 -
Vortrag - Das Runde muss in das Eckige
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Do. 19. Sep., 18:00 -
Kursreihe „Begleitung im Andersland“ in der Residenz am Wiesenkamp
Residenz am Wiesenkamp, Wiesenkamp 16
Sa. 21. Sep., 10:00 - 13:30
„Storytelling mit Instagram“
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Sa. 21. Sep., 15:00 - 18:00
Tag der offenen Tür in der Residenz am Wiesenkamp
Residenz am Wiesenkamp, Wiesenkamp 16
Sa. 21. Sep., 20:00 -
„Sommervögel“ Über 300 Jahre Maria Sibylla Merian in der KunstKate
KunstKate, Eulenkrugstraße 60-64
Sa. 21. Sep., 20:00 -
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So. 22. Sep., 11:00 -
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Begegnungsstätte Bergstedt e.V. Bergstedter Chaussee 203
Mo. 23. Sep., 18:00 -
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Mo. 23. Sep., 18:30 - 20:00
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Kindertheater - Josa mit der Zauberfidel
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Seniorencafé im Walddörfer SV
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Märchen von alten Weisen
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Fr. 25. Okt., 20:00 -
Birdhouse Jazz in der KunstKate
KunstKate, Eulenkrugstraße 60-64
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